Giá nhà Hà Nội chạm mốc 128 triệu/m2: Cuộc thanh lọc và sự chuyển dịch

Giá bán bất động sản tại Hà Nội chạm mốc 128 triệu đồng/m2 cho thấy áp lực chi phí đầu vào đang đẩy giá nhà tăng cao, buộc nhà đầu tư phải thay đổi chiến lược.

Thị trường bất động sản Việt Nam hiện không còn vận hành theo tâm lý “sợ bỏ lỡ” (FOMO) hay kỳ vọng tăng giá nóng trong ngắn hạn. Theo báo cáo từ Viện nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE), chúng ta đang chứng kiến một quá trình “thanh lọc lành mạnh”. Người mua hiện nay khắt khe hơn, đặt tính pháp lý, năng lực thực thi của chủ đầu tư và khả năng khai thác thực tế lên trên hết.

Tại sao giá bất động sản sơ cấp tiếp tục leo thang?

Dù lãi suất tăng từ cuối quý ³⁄₂₀₂₅ khiến tâm lý nhà đầu tư trở nên dè dặt, nhưng giá bán sơ cấp vẫn không giảm, thậm chí tăng mạnh. Nguyên nhân cốt lõi đến từ áp lực chi phí đầu vào ngày càng lớn:

• Bảng giá đất mới: Việc áp dụng bảng giá đất tiệm cận giá thị trường từ đầu năm 2026 giúp minh bạch hóa nhưng lại đẩy chi phí phát triển dự án tăng vọt, bởi tiền sử dụng đất thường chiếm tới 30% giá thành căn nhà.
• Chi phí vận hành: Giá vật liệu xây dựng, nhân công và chi phí tài chính tăng cao đã buộc nhiều dự án phải điều chỉnh giá bán tăng thêm từ 2 - 5% kể từ tháng ³⁄₂₀₂₆.

Số liệu thực tế cho thấy sự phân hóa rõ rệt giữa các khu vực:

• Hà Nội: Giá trung bình các dự án mở bán mới đạt 128 triệu đồng/m2, tăng tới 28% so với năm 2025. Nếu tính gộp cả khu vực Hưng Yên, mức giá trung bình là 87 triệu đồng/m2.
• TP.HCM: Duy trì ở mức khoảng 110 triệu đồng/m2, chỉ nhích nhẹ so với năm trước.
• Đà Nẵng: Đạt khoảng 91 triệu đồng/m2, ghi nhận mức tăng 10%.

Dòng tiền không rút khỏi thị trường mà “chuyển hướng”

Một nhận định quan trọng từ VARS IRE là dòng tiền không hề biến mất mà đang dịch chuyển mạnh mẽ sang các phân khúc có nhu cầu ở thực và những khu vực hưởng lợi trực tiếp từ hạ tầng. Tỷ lệ hấp thụ toàn thị trường trong quý ¹⁄₂₀₂₆ đạt khoảng 58%, với lượng giao dịch cao gấp 2,6 lần so với cùng kỳ năm 2025.

Chi tiết khả năng hấp thụ theo khu vực:

Tại Hà Nội, nguồn cung quý 1 đạt hơn 2.500 sản phẩm với tỷ lệ hấp thụ ấn tượng 69%. Khi mở rộng sang Hưng Yên, tổng cung đạt 8.500 sản phẩm với 5.200 giao dịch (hấp thụ 61%).

Tại TP.HCM, trong số 4.500 sản phẩm mới, khoảng 3.000 đã được tiêu thụ. Điểm đáng chú ý là sự đóng góp từ các dự án tại Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu với mức giá dễ tiếp cận hơn (dưới 60 triệu đồng/m2).

Tại Đà Nẵng, tỷ lệ hấp thụ đạt 58% (trên 3.400 sản phẩm), tăng 11 điểm phần trăm so với năm trước, cho thấy sự hồi phục ổn định.

Đầu tư công và xu hướng “Ly tâm bền vững”

Về dài hạn, động lực tăng trưởng của bất động sản sẽ không đến từ đầu cơ mà từ hai trụ cột chính: Pháp lý và Hạ tầng.

Việc đồng bộ hóa Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh Bất động sản giúp giảm thiểu rủi ro pháp lý, tạo niềm tin cho nhà đầu tư. Đặc biệt, kế hoạch đầu tư công trung hạn 2026-2030 với số vốn dự kiến 8,22 triệu tỷ đồng (gấp 2,7 lần giai đoạn trước) sẽ là cú hích khổng lồ cho các tuyến vành đai, metro và đường sắt cao tốc.

Từ đó, xu hướng “Ly tâm bền vững” hình thành. Thay vì dồn nén vào lõi đô thị vốn đã quá tải và đắt đỏ, dòng vốn và dân cư dịch chuyển sang các đô thị vệ tinh, đại đô thị theo mô hình “Work - Live - Play” (Làm việc - Sinh sống - Giải trí). Đây là sự dịch chuyển có định hướng, dựa trên quy hoạch đồng bộ và hạ tầng kết nối hiện đại.

Góc nhìn chuyên gia và lời khuyên đầu tư

Thị trường đang bước vào giai đoạn tái cấu trúc theo chiều sâu. Trong bối cảnh áp lực lãi suất vẫn hiện hữu, nhà đầu tư không nên chạy theo những cơn sốt ảo. Thay vào đó, hãy ưu tiên các tài sản có tính thanh khoản cao, dự án có pháp lý sạch và đặc biệt là những sản phẩm có chính sách hỗ trợ lãi suất dài hạn từ chủ đầu tư uy tín.

Nhận tin mới nhất

Đăng ký để không bỏ lỡ tin nổi bật mỗi ngày.

Đăng ký

Liệu mức giá 128 triệu/m2 tại Hà Nội có phải là đỉnh mới, hay chỉ là khởi đầu cho một mặt bằng giá mới dựa trên giá trị thực của đất? Hãy chia sẻ góc nhìn của bạn ở phần bình luận dưới đây!

Câu hỏi thường gặp (FAQ)

Tại sao giá bất động sản sơ cấp tại Hà Nội tăng mạnh lên 128 triệu/m2?Giá tăng chủ yếu do chi phí đầu vào tăng, đặc biệt là bảng giá đất mới tiệm cận giá thị trường (chiếm 30% giá nhà) cùng với chi phí vật liệu, nhân công và tài chính gia tăng.

Xu hướng ‘Ly tâm bền vững’ trong bất động sản là gì?Đây là sự dịch chuyển có định hướng từ lõi đô thị sang các đô thị vệ tinh, đại đô thị có quy hoạch đồng bộ và hạ tầng tốt, đáp ứng mô hình sống hiện đại ‘Work - Live - Play’.

Động lực chính thúc đẩy thị trường bất động sản giai đoạn 2026-2030 là gì?Đó là sự hoàn thiện hệ thống pháp luật (Luật Đất đai, Nhà ở) và gói đầu tư công trung hạn khổng lồ (dự kiến 8,22 triệu tỷ đồng) tập trung vào hạ tầng giao thông như metro, vành đai, cao tốc.

Câu hỏi thường gặp

Tại sao giá bất động sản sơ cấp tại Hà Nội tăng mạnh lên 128 triệu/m2?

Giá tăng chủ yếu do chi phí đầu vào tăng, đặc biệt là bảng giá đất mới tiệm cận giá thị trường (chiếm 30% giá nhà) cùng với chi phí vật liệu, nhân công và tài chính gia tăng.

Xu hướng ‘Ly tâm bền vững’ trong bất động sản là gì?

Đây là sự dịch chuyển có định hướng từ lõi đô thị sang các đô thị vệ tinh, đại đô thị có quy hoạch đồng bộ và hạ tầng tốt, đáp ứng mô hình sống hiện đại ‘Work - Live - Play’.

Động lực chính thúc đẩy thị trường bất động sản giai đoạn 2026-2030 là gì?

Đó là sự hoàn thiện hệ thống pháp luật (Luật Đất đai, Nhà ở) và gói đầu tư công trung hạn khổng lồ (dự kiến 8,22 triệu tỷ đồng) tập trung vào hạ tầng giao thông như metro, vành đai, cao tốc.